Den som er eier av en fast eiendom, har rett til å råde over eiendommen, både faktisk og juridisk. Med faktisk råderett, menes at man har rett til fysisk bruk, utnytting og endring av eiendommen. Med rettslig råderett, menes at man har rett til å råde over eiendommen ved juridiske beføyelser, f.eks. ved salg, pantsetting mv.

Selv om eiendomsretten innebærer rett til å råde over eiendommen, vil man normalt ikke stå helt fritt. Råderetten vil ofte være innskrenket som følge av offentligrettslige forhold. Disse begrensningene kan følge blant annet av offentligrettslige lover, kommuneplaner og reguleringsplaner.

Videre kan råderetten være begrenset av privatrettslige forhold. Det kan være andre som har begrensede rettigheter til eiendommen. Dette kan for eksempel være en veirett, rett til parkering, naustrett, rett til brygge, båtplass, båtfeste eller båtstø, rett til vann/brønn, fallrett, hogstrett og rett til å ha liggende rør/ledninger over eiendommen. Det er ikke uvanlig at det oppstår uenigheter og tvister knyttet til slike rettigheter. I denne artikkelen skal vi se nærmere på typiske tvister som ofte oppstår knyttet til rettigheter i fast eiendom, og hvordan tvistene kan løses.

I noen tilfeller er det enighet om at det foreligger en rettighet, men man er bare uenige om innholdet i rettigheten. I andre tilfeller, er det derimot (også) tvist om det i det hele tatt eksisterer en rettighet.

Det er den som påstår å ha en rettighet, som må bevise at det foreligger en rettighet. Beviskravet er sannsynlighetsovervekt. Det vil si at det må fremlegges bevis som gjør at det er mer sannsynlig at rettigheten eksisterer, enn at den ikke eksisterer. Relevante bevis er typisk dokumentbevis, partsforklaringer og vitneforklaringer.

Dokumentbevis kan være en skriftlig avtale, utskiftningsforretning, skylddelingsforretning mv. Dokumenter som gjelder rettigheter i fast eiendom, vil ofte være tinglyste. Dokumenter tinglyst fra 1951 er oppbevart hos Statens kartverk. Tinglysinger fra før 1951, er avlevert til Arkivverket, og gjort digitalt tilgjengelig via Digitalarkivet.

Dersom rettigheten ble stiftet for svært lenge siden, og man ikke vet hvilket dokument rettigheten er beskrevet i, kan det være tidkrevende og vanskelig å finne frem til riktig dokument. Dette blant annet fordi det kan være tinglyst en rekke dokumenter på eiendommen, som man da må gå gjennom for å forsøke å finne riktig dokument. Det er heller ikke alltid at man finner et dokument der rettigheten er beskrevet.

Selv om man ikke finner et dokument der rettigheten er beskrevet, kan det allikevel være mulig å sannsynliggjøre rettigheten gjennom andre bevis. At det foreligger en avtale, kan for eksempel sannsynliggjøres gjennom bevisføring knyttet til bruk; fysiske innretninger, bilder, vitneforklaringer osv. Det må også nevnes at selv om man ikke kan sannsynliggjøre at det foreligger en avtale, så kan bruken danne grunnlag for hevd etter hevdslova.

Vilkårene for brukshevd, er at man bruker eller har tingen som om man var bruksrettshaver i hevdstid. Hevdstiden er i utgangspunktet 20 år, men dersom bruken ikke viser seg ved en fast innretning, er hevdstiden 50 år. Det gjelder dog et unntak for nødvendig vei eller opplagsplass; da er hevdstiden 20 år. Videre er det et vilkår at brukeren må ha vært i aktsom god tro i hele hevdstiden. Det betyr at dersom brukeren vet eller burde vite at han ikke har rett til bruken, kan han ikke hevde rett.

Rettigheter kan også stiftes på andre måter, blant annet ved alders tids bruk og festnede rettsforhold. Jeg vil imidlertid ikke gå nærmere inn på dette i denne artikkelen.

Selv om man kan dokumentere, eller er enige om at rettigheten opprinnelig eksisterte, kan det oppstå et spørsmål om rettigheten er utløpt eller bortfalt.

Problemstillinger som går igjen, er spørsmålet om en rettighet er personlig eller knyttet til fast eiendom, og om en personlig rettighet kun gjelder for vedkommendes levetid, eller om den kan overdras/arves.

Varigheten av en rettighet, må avgjøres med utgangspunkt i en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Med stiftelsesgrunnlaget, menes grunnlaget for rettigheten, for eksempel en avtale eller hevd.

Dersom det finnes et skriftlig dokument der rettigheten er beskrevet, for eksempel en avtale eller en utskiftningsforretning, må man ta utgangspunkt i en tolkning av ordlyden i dokumentet. Andre forhold kan imidlertid også være relevante, f.eks. bruken av rettigheten. Hva som var formålet med å stifte rettigheten, vil ofte også være sentralt.

En naustrett kan benyttes som eksempel. I eldre tider, da fiske var en viktig næring for mange, og veinettet i liten grad var utbygd, var det viktig at eiendommer ble sikret tilgang til sjøen. Ved utskiftning av eiendommer, ble det da ofte bestemt at de eiendommene som ikke grenset til sjøen, skulle ha naustrett på én av eiendommene i utskiftningsfeltet, som grenset til sjøen. Naustrettene ble da stiftet for å avhjelpe en mangel ved eiendommene som ikke hadde grense til sjøen. I slike tilfeller, må det normalt legges til grunn at naustretten er evigvarende ettersom formålet skulle ivareta eiendommens behov, og ikke den som på stiftelsestidspunktet var eier av eiendommen.

En hyppig problemstilling når det gjelder rettigheter til fast eiendom, er omfanget av rettigheten; hva er det egentlig rettighetshaver har fått rett til? Og hvordan utvikler rettigheten seg etter hvert som tiden går?

Utgangspunktet er igjen en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, men også andre grunnlag kan være relevante. Særlig servituttloven § 2 må nevnes her. Servituttloven § 2 lyder slik:

«Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre.

I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden.»

Det følger av dette, at en innholdet i en rettighet, til en viss grad, kan utvikle seg med tiden. Veiretter er et godt eksempel på dette. Selv om motorkjøretøy ikke fantes da en veirett ble stiftet, kan en veirett allikevel anses for å gi rett til kjøring med motorkjøretøy i dag. Dette må avgjøres ut fra en konkret vurdering av hver enkelt sak.

Det kan også være uenigheter om utøvelsen av en rettighet er begrenset til et visst formål. For eksempel om en veirett er begrenset til kjøring til fritidsbolig, og ikke kan benyttes ifm. næringsformål.

I tillegg til rettighetens juridiske omfang, som er omtalt over, kan det også oppstå spørsmål om rettighetens fysiske omfang; nærmere bestemt rettighetens plassering og grenser.

Det kan for eksempel være tvist om hvor båtplassen ligger, hvor bred veiretten er og hva som er grensene for en naustrett. Innebærer nautsretten rett til å ha båt i opplag på utsiden, må det også innbefatte parkeringsplass ved naustet etc. Slike spørsmål må også avgjøres med utgangspunkt i en tolkning av stiftelsesgrunnlaget, men også etterfølgende forhold, som bruken, kan være relevante i vurderingen.

Dersom det er uklarheter knyttet til rettighetene, bør man først forsøke å løse saken i minnelighet. Enten direkte mellom partene, eller med bistand fra advokat. Ofte har partene i saken en relasjon (slektskap, naboskap etc.), og det har da en egenverdi om man kan løse saken i minnelighet.

Noen saker lar seg imidlertid ikke løse i minnelighet. Da må man ta rettslige skritt, om man skal få en løsning på tvisten.

Mange tvister som gjelder rettigheter i fast eiendom, kan behandles både av jordskifteretten og av tingretten. Jordskifteretten er en særdomstol som behandler saker knyttet til fast eiendom, og har dermed en særlig kompetanse innen fast eiendom. I mange tilfeller kan det derfor være fornuftig at saken bringes inn for jordskifteretten, i stedet for tingretten. Merk imidlertid at jordskifteretten ikke har adgang til å behandle alle typer saker knyttet til fast eiendom. For at jordskifteretten skal kunne behandle saken, må det foreligge hjemmel for dette i jordskifteloven. Videre er det verdt å merke seg at jordskiftedommere ikke er jurister, men har en jordskiftefaglig utdanning. Dersom saken først og fremst reiser kompliserte juridiske problemstillinger, kan det derfor være fornuftig å bringe saken inn for tingretten, men dette bør vurderes konkret for hver sak.