I denne artikkelen vil vi ta for oss utbyggernes utfordringer og muligheter i et marked som de siste årene best kan karakteriseres som urolig.

Pandemistenging, dagsferske råvarepriser som løp løpsk, barkebiller, krig i Ukraina, strømsjokk, dyrtid, rentetopp (som i skrivende stund er nådd) og sikkert en rekke andre faktorer har påvirket utviklere og utbyggere de siste fem årene.

Mange av disse faktorene har påvirket hele landet, men statistikken over hvor mange boliger som blir igangsatt i perioden 2020 til 2025, viser at boligbransjen har vært spesielt hardt rammet av urolighetene.

Statistikk fra SSB over fullførte boliger:

Statistikk fra SSB over igangsettingstillatelser:

Boligstatistikk hele 2023 fra Boligprodusentenes pressekonferanse 24. januar 2024.
(boligaret-2023.pdf)

Totalt antall igangsatte nye boliger i 2023 er 13 963 boenheter, som er 40 % under forrige tolvmånedersperiode. Antall igangsatte eneboliger er 4 205 boenheter, som er 24 % under 2022. Antall igangsatte småhus er 3 181 boenheter, som er 26 % under 2022. Antall igangsatte leiligheter er 6 577 boenheter, som er 51 % under 2022.

Kilde: Nytt kriseår for nyboligmarkedet i 2024
(link til artikkel på vg.no)

De siste 12 månedene har det blitt solgt 14.774 nye boliger, mens det ble igangsatt 13 660. Det er henholdsvis 50 og 54 prosent under det årlige boligbehovet, som er beregnet til 29.450 enheter.

Videre vil vi ta for oss noen av de grepene som daglig ledelse og styret i et utbyggingsselskap kan eller må vurdere dersom prosjektene hoper seg opp på planleggingsstadiet.

Forutsatt at tomtene som prosjektene skal utarbeides av er knyttet til opsjonsavtaler med grunneier, kan det være hensiktsmessig å reforhandle opsjonsavtalen. Det er grunn til å tro at tomteprisene vil påvirkes negativ dersom øvrige byggekostnader går opp, da det antakeligvis er et øvre tak i markedet for hvor mye boligkjøpere er villige til å betale for ferdige boliger. Ettersom lønn, fremdrift og materialkostnader forutsetningsvis er vanskelig å gjøre store endringer på i de enkelte prosjektene, er det i realiteten utbyggers dekningsbidrag og tomteprisene som er egnet til å tilpasses for å treffe markedet bedre med mindre kvalitetene senkes betraktelig.

Kanskje er det bedre for grunneier å reforhandle avtalen med lengre løpetid eller lavere betaling pr. m2, for å øke sannsynligheten for at prosjektet realiseres og at opsjonene faktisk tiltres.

Ved reforhandling av opsjonsavtaler kan bestemmelser om prisregulering og tidsbegrensing på 25 års rettighet til innløsning i lov om løysingsrettar komme i spill.

Etter lovens paragraf 6 kan det ikke inngås avtale om løysningsrett som er lengre enn 25 år.

Reforhandlinger av avtaler vil i første rekke rettes mot grunneier. Om ikke det er hensiktsmessig (eller mulig) å forlenge avtalen, kan det være mer aktuelt å reforhandle på pris eller andre ytelser som eventuelt var del av det avtalte.

Både utbygger og grunneier vil være tjent med at boligene kommer ut for salg i markedet. Om prisnivået for nye boliger har nådd taket, vil tiltak som bidrar til lavere samlede kostander på utbyggersiden kunne bidra til flere boliger i salg. Dersom tomteprisen forhandles ned, kan utbygger lettere tilby og bygge boliger i markedet.

En eventuell avtale om prisreduksjon fra grunneier kan inneholde vilkår, eksempelvis som at prisreduksjonen fra grunneier i sin helhet skal senke prisen ut i markedet, at utbygger må redusere sin planlagte fortjeneste tilsvarende reduksjon i tomteprisen.. Andre eksempler kan være at prisreduksjonen skal være begrenset til de første X% av salgene, typisk til utbygger har besluttet byggestart, at prisreduksjonen kan reverseres i form av bonus eller andel av DB når prosjektet er ferdig, slik at ikke prisreduksjon til grunneier bare gir fordeler for utbygger.

Begge parter kan etter lov om løysningsrettar kreve regulering av avtalt innløsningssum. Hjemmel for dette er lov om løysningsrettar § 20 – Regulering av løysingssum

Fast løysingssum kan etter krav frå nokon av partane regulerast når det har gått lenger enn 10 år sidan summen vart fastsett, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva.

Ved reguleringa av løysingssummen skal eigedomsverdet på reguleringstida leggjast til grunn. Var løysingssummen opphavleg sett lågare enn full pris, skal det takast omsyn til det.

Regulering av kjøpesum skal etter bestemmelsen baseres på

eigedomsverdet på reguleringstida leggjast til grunn.

Dette medfører at en grunneier som i første omgang har fått fremforhandlet en svært god avtale i lys av gode tider, etter 10 år kan stå ovenfor en prisregulering ved opsjonsavtaler hvor hovedregelen er at det skal tas utgangspunkt i eiendomsverdien på reguleringstidspunktet og reguleringen medfører en lavere innløsningssum.

Jeg illustrerer med et eksempel.

Hvis vi ser for oss at utbygger sitter med en opsjonsavtale med tomtebelastning kroner 1MNOK per bolig inngått i 2014. Utbyggings og entreprisekostnaden settes til 3MNOK per bolig og tenkt salgspris 5MNOK.

I 2024 kan salgsprisen ha steget til 5,5MNOK, mens entreprisekostnaden er økt til 4MNOK. En utbygger vil da sitte igjen med 10 prosent avkastning i prosjektet mot 25 prosent i 2014. Dette kan medføre at utbygger ikke vil realisere prosjektet, da risikopremien/avkastningen er for lav. Dersom ikke denne utbyggeren vil ta sjansen på prosjektet er sannsynligheten stor for at også andre utbyggere ikke vil ta risikoen. Det er da gode grunner for å hevde at eiendomsverdien fra grunneier er redusert, som følge av at markedet ikke er villig til å kjøpe og utvikle eiendommen til opsjonspris eller grunneiers ønskede pris. Reduseres tomtekostnaden til 800 000 NOK økes derimot utbyggers avkastning til nærmere 13 prosent, og kanskje gjenspeiler dette dagens eiendomsverdi.

Aksjeselskapsmodellen innebærer at eierne av et aksjeselskap, etter stiftelse, ikke er forpliktet til å skyte inn midler i aksjeselskapet, men har begrenset risiko med de allerede innskutte midler. Likevel kan det i refinansieringssituasjoner være nødvendig, ofte som konsekvens av krav fra finansinstitusjoner, å skyte inn mer midler i selskapet som forutsetning for at bankene skal være villig til å refinansiere og reforhandle selskapets lånesituasjon.

En presset utbygger kan være fristet til, eller se nødvendighetene av, å få inn friske krefter (les penger) for å kunne fordele belastningen ved at prosjektene blir dyrere og kommer senere til markedet.

For mange vil nok dette være siste utvei, enten det er å få inn andre medeiere i prosjektene, eller å selge deler av prosjekt eller tomtebanken. Det er tross alt disse prosjektene som skal gi fremtidige inntekter og ved salg i et trådt marked vil det for selgers del være prishemmende, mens det for kjøpers del er mulig å komme til prosjekter som kan være kommet langt i prosessen, og relativt raskt, når markedet bedres, komme i bygging og få avkastning på investeringen sin.

Sentralt for begge parter er at det ved salg av enkeltstående prosjekter eller partnerskap i hele eller deler av porteføljen er at det gjennomføres en tilfredstillende prosess forut for avtale. Mange tenker ofte at en Due-diligence-prosess er viktigst for kjøper, som er det som tar risiko med å kjøpe noe. Samtidig er det hensiktsmessig for selger at kjøper har gjort seg godt kjent med prosjekt eller selskap som skal kjøpes eller tiltres, slik at man unngår rettslige prosesser etter kjøp. Ved partnerskap er dette spesielt sentralt, da man ikke ønsker å starte et partnerskap med tvistepunkter mellom partene. Due diligence er normalt en god forsikring mot etterfølgende tvister.

Det følger av aksjelovens § 3-5 og kommer blant annet som konsekvens av styrets plikt til å holde seg oppdatert om selskapets økonomiske stilling jf. aksjeloven § 6-12 tredje ledd.

Det finnes ingen direkte plikt til å begjære oppbud, men styrte kan etter aksjelovens §17-1 bli personlig erstatningsansvarlig dersom man unnlater eller begjærer oppbud for sent.

Oppsummert er de kalde harde fakta, at om utbyggingsselskapet ikke klarer å realisere prosjektene, og også skulle slite med å holde forpliktelsene sine hvis den økonomiske stillingen til selskapet ikke er tilfredsstillende, må styret ta grep.

For grunneiers del, kan det være gunstigere å lempe på kravene/prisen for å få prosjektet i havn, enn at opsjonstiden løper fullt ut uten utbygging, og man må begynne på nye prosesser.

Vil rentenedsettelsene hjelpe tilstrekkelig til at salgsprisen øker og vekker ventende prosjekter til live?

Statistikken om noen år vil vise svaret.